Zadatek czy zaliczka – bardzo częste wątpliwości klientów. Mam nadzieje, że po tym wpisie każdy będzie już wiedział jakie są główne różnice.
Co mówi słownik?
Abyśmy mogli sobie lepiej odpowiedzieć na to pytanie co jest lepsze w danej sytuacji, musimy najpierw zacząć od definicji obydwu pojęć, która również jest dostępna w słowniku pojęć na mojej stronie.
Zaliczka – to kwota wpłacana na poczet przyszłych należności. Nie jest formą zabezpieczenia wykonania umowy, a jedynie zapłatą części ceny. Jeżeli dający zaliczkę nie wywiąże się z umowy to może domagać się zwrotu zaliczki, chyba że umowa stanowi inaczej. Jeśli natomiast do zawarcia umowy nie dojdzie z winy sprzedającego zwraca on również zaliczkę w takiej samej wysokości.
Zadatek – to kwota jaką kupujący wpłaca na rzecz sprzedającego w celu zabezpieczenia wykonania warunków umowy przedwstępnej i zawarcia umowy przyrzeczonej. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Umowa powinna precyzować czy wpłacana kwota jest zadatkiem czy zaliczką.
Upraszczając definicje…
Zaliczka podlega zawsze zwrotowi jeśli transakcja nie dojdzie do skutku i bez znaczenia jest to czy umowę zerwał sprzedający czy kupujący. Jeśli natomiast transakcja dochodzi do skutku, kupujący musi wtedy dopłacić różnicę między ceną zakupu (ceną transakcyjną), a zaliczką. W swojej ponad 12-letniej karierze spotkałem się jednak z umowami przedwstępnymi, na rynku wtórnym, gdzie kontrahenci w umowie rozszerzali zapis zaliczki o dodatkowe warunki, mówiące np. o tym że w momencie nieuzyskania kredytu przez kupującego (czyli odstąpienie od umowy niejako nie z jego bezpośredniej winy) sprzedający zwraca mu tylko część zaliczki np. 50%, a reszta idzie na pokrycie jego „szkód” – bo np. mógł w tym czasie sprzedać mieszkanie komuś innemu lub wynajmować. Do takich zapisów potrzebna jest oczywiście zgoda obu stron umowy, ale jest tu też szerokie pole do popisu dla specjalistów od prawa cywilnego, gdyby finalnie któraś ze stron chciała innego rozstrzygnięcia (np. kupujący nie zgadza się jednak na oddanie 50% zaliczki) ponieważ w odróżnieniu do zadatku zaliczka nie ma tak jasnej definicji i wyraźnego umocowania w prawie cywilnym. W przypadku zadatku sprawa jest o wiele prostsza bo jest to uregulowana w kodeksie cywilnym. I tu jeśli umowa nie dochodzi do skutku z winy kupującego, traci on całość wpłaconej kwoty, jeśli natomiast sprzedający wycofa się z umowy ma obowiązek zwrócić kwotę dwukrotnie wyższą. Jedynym wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, w której obie strony w umowie porozumiały się, że w razie nieudanej transakcji zadatek zostanie zwrócony kupującemu, bez możliwości jego dwukrotnego powiększenia
Co jest lepsze ? Odpowiedź jest jedna: to zależy…
Jeśli bardzo wam zależy na mieszkaniu, które chcecie kupić, macie własne środki i nie boicie się o swoją zdolność kredytową bo np. ustaliliście wcześniej ze swoim doradcą kredytowym, że nie będzie z tym większego problemu, na pewno lepszym rozwiązaniem będzie zadatek – daje większą pewność, że transakcja dojdzie do skutku i sprzedający się z niej nie wycofa ze względu na potencjalny koszt z jego strony. Jeśli natomiast obawiacie się o to, że możecie np. nie dostać kredytu (z różnych względów o których możecie poczytać w innym moim artykule) to z pewnością lepszą formą będzie ta, dająca możliwość zwrotu wpłaconych środków, czyli zaliczka. Należy pamiętać jednak o tym, że zaliczka w takim przypadku niczego Wam nie gwarantuje, a sprzedający ma łatwiejszą możliwość wycofania się z transakcji. Faktem też jest to, że na dzisiejszym rynku nieruchomości trudno znaleźć zbywcę, który zgodzi się na zapłatę zaliczki, dlatego lepszym rozwiązaniem wydaje się więc wizyta u eksperta, który w odpowiedni sposób przygotuje Cię do transakcji i zabezpieczy wpłacone przez Ciebie pieniądze.