W dobie wysokich stóp procentowych, często dostaję zapytania od swoich klientów czy można obecnie coś zrobić z ich kredytem, żeby był tańszy. Jedną z możliwości obniżenia kosztów kredytowych jest refinansowanie kredytu do innego banku – o ile jest ono opłacalne w danym momencie. Na czym ono polega i kiedy się opłaca? Postaram się to wszystko wyjaśnić w tym artykule.
Na czym polega refinansowanie?
Refinansowanie to nic innego jak przeniesienie swojego kredytu hipotecznego do innego banku. Ma ono sens i jest oczywiście opłacalne, jeśli nowy bank daje nam lepsze warunki cenowe od obecnego przez co finalnie Nasz kredyt będzie tańszy.
Na co zwrócić uwagę?
Podstawową sprawą przy refinansowaniu kredytu jest porównanie wszystkich kosztów związanych z obydwoma kredytami – obecnym i przyszłym.
Wśród kosztów które należy porównać i uwzględnić przy ocenie opłacalności całej transakcji znajdują się:
- Oprocentowanie (marża) obydwu kredytów – kluczowy parametr przy porównaniu
- Prowizja za udzielenie nowego kredytu
- Prowizja za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu
- Koszt ubezpieczenie pomostowego przy nowym kredycie
- Koszty dodatkowych ubezpieczeń przy obydwu kredytach (ubezpieczenia na życie i nieruchomości)
- Koszt nowej wyceny nieruchomości przy nowym kredycie
- Dodatkowe produkty wymagane przez banki (konto wpływem wynagrodzenia, karta kredytowa itp.)
Odnosząc się teraz po kolei do powyższych zmiennych postaram się w jak najprostszy sposób przedstawić w jaki sposób policzyć czy ewentualne refinansowanie jest opłacalne
Oprocentowanie (marża)
W zasadzie jest to punkt wyjściowy do rozmowy o opłacalności refinansowania kredytu, ponieważ na przestrzeni lat różnica w oprocentowania daje największe oszczędności na kredycie liczone w dziesiątkach, a niekiedy i w setkach tysięcy złotych. Jeśli obecnie na rynku oprocentowanie (marże) nowych kredytów jest niższe niż oprocentowanie Naszego obecnego kredytu warto rozważyć refinansowanie. W zdecydowanej większości przypadków należy porównać marże Naszego kredytu z obecnymi marżami jakie dziś proponuje rynek – większość kredytów hipotecznych na rynku polskim (ponad 95%) to kredyty ze zmiennym oprocentowaniem opartym o WIBOR (czynnik zmienny) i marżę bankową (stałą wartość zapisaną w umowie kredytowej). Mniejsza marża przekłada się automatycznie na mniejsze oprocentowanie i całkowity koszt kredytu. Przy refinansowaniu możemy obecnie zastosować 2 podejścia do zmniejszenia kosztu całkowitego:
- Zmniejszenie raty i pozostawienie okresu kredytowania bez zmian
- Zmniejszenie okresu kredytowania i pozostawienie raty na porównywalnym poziomie
Pierwszy wariant z pewnością zmniejszy koszt całkowity kredytu, ale też zmniejszy nam obciążenia miesięczne, drugi w większy stopniu zmniejszy nam całkowity koszt odsetkowy i pozwoli wcześniej spłacić kredyt.
W poniższym przykładzie pokazane jest jak przy obecnych poziomach stóp procentowych, zmniejszenie oprocentowani odpowiednio o 0,5% i 1,0% może wpłynąć na ratę, okres i koszt kredytu w dwóch wspomnianych wcześniej wariantach
Prowizja
Ewentualny koszt jednostkowy który należy ponieść przy nowym kredycie. Jeśli występuje to faktycznie trzeba ten koszt odjąć od naszego zysku/oszczędności wynikającej z mniejszego oprocentowania kredytu
Dla przykładu:
Od zysku wynikającego z mniejszej marży (oszczędność w przykładzie z tabeli) musimy odjąć potencjalną prowizję którą musielibyśmy zapłacić w nowym banku np. 5000 zł – 1%
Prowizja za wcześniejszą spłatę
Obecnie zgodnie ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 roku, bank nie może pobierać prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu ze zmienną stopą procentową po upływie 3 lat kredytowania. Jeśli refinansowanie obecnego kredytu występuje po tym okresie to z dużym prawdopodobieństwem ten koszt Nas nie dotyczy. Jeśli jednak od wzięcia kredytu nie minęły jeszcze 3 lata, lub kredyt był brany przed 2017 rokiem, zanim zapisy ustawy weszły w życie ten koszt może wystąpić (może ale nie musi, trzeba spojrzeć w zapisy umowy z bankiem, ponieważ są banki jak np. ING czy Millennium, które nie pobierają tej opłaty od samego początku trwania kredytu). Jeśli ten kosz występuje, to warto skonsultować go z doradcą ponieważ istnieją często techniczne możliwości (dopuszczalne oczywiście przez bank) na „ominięcie” tego kosztu. Jeśli natomiast nie da finalnie nic z tym kosztem zrobić – tak jak w powyższym przykładzie musimy odjąć go od Naszego „zysku/oszczędności” wynikającej z mniejszej raty
Ubezpieczenie pomostowe
W związku z wejściem w życie nowelizacji ustawy o kredycie hipotecznym w dniu 17.09.2022, banki będą mogły dalej pobierać ubezpieczenie pomostowe do czasu dokonania wpisu hipoteki w księdze wieczystej, natomiast będą musiały je zwrócić. Zgodnie z ustawą zwrot kosztu ubezpieczenia pomostowego lub zaliczenia go na poczet spłaty kredytu hipotecznego nastąpi w terminie 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej. Powoduje to w praktyce, że przy refinansowaniu ten koszt przestaje mieć znaczenie, ponieważ zostanie on całkowicie zwrócony lub w ogóle nie wystąpi ponieważ część banków po wejściu w życie nowelizacji już zaprzestała jego pobierania (m.in. PKO BP, Pekao S.A czy Alior). Jedyną sytuacją gdzie ubezpieczenie pomostowe będzie odgrywało rolę jest ta, gdzie klient nie posiada jeszcze wpisu hipoteki w księdze wieczystej przy obecnym kredycie. Jeśli w tym momencie będzie chciał go zrefinansować do innego banku, w myśl ustawy, straci prawo do zwrotu już naliczonego wstecz ubezpieczenia w tym banku. Czy to mu się będzie opłacało czy nie, będzie uzależnione od tego jak długo już płacił to ubezpieczenie i ile by dostał z niego zwrotu, ile miesięcy jeszcze będzie musiał czekać na wpis oraz o ile tańsza będzie dla niego nowa oferta. To wszystko jest jednak do wyliczenia i sprawdzenia u doradcy.
Ubezpieczenie na życie i nieruchomości
Jeśli chodzi o ubezpieczenie na życie jest to rzecz którą należy rozpatrywać pod kilkoma względami.
Po pierwsze obecnie banki, bardzo często w swoich ofertach promocyjnych proponują ubezpieczenie na życie na minimalny okres 3-5 lat (po tym okresie najczęściej pozwalają z niego zrezygnować jeśli klient chce). W tym przypadku jeśli oba banki mają taki produkt, należy dokładnie porównać jaki jest jego koszt miesięczny i na jaki okres wymaga od Nas tego bank. Jeśli uznajemy ubezpieczenie na życie stricte jako koszt to kluczowe będzie ile czasu już mamy ubezpieczenia w obecnym banku a ile wymagają od Nas w nowym. Bo jeśli właśnie minęły 3 lata w obecnym kredycie i możemy zrezygnować z bankowego ubezpieczenia na życie, ale nowy bank proponuje nam „na nowo” 3-5 lat ubezpieczenia to jest to dla Nas w praktyce dodatkowy koszt do płacenia przez kolejne, „nowe” 3-5 lat
Po drugie, należy pamiętać, że ubezpieczenie na życie jest to jedno z niewielu Naszych (Naszej rodziny) zabezpieczeń przy kredycie hipotecznym. Biorąc to pod uwagę, duża cześć klientów nie rozpatruje wtedy tego produktu w kategoriach kosztu, ale rozwiązania które należy mieć przy kredycie przez cały okres jego kredytowania. Wtedy de facto do porównania zostaje nam koszt miesięczny ubezpieczenia pomiędzy bankami i wtedy możemy zobaczyć czy na ofercie nowego banku stracimy czy zyskamy, bo np. składka miesięczna będzie mniejsza. Poza tym po zakończonym okresie wymaganym przez banki klienci często rezygnują z ubezpieczeń proponowanych przez bank i sami ubezpieczają się indywidualnie, a wtedy koszt takiego ubezpieczenia jest już taki sam bez względu na kredyt.
Jeśli chodzi o ubezpieczenie nieruchomości, to większość banków uznaje ubezpieczenia zewnętrze, kupowane na rynku u dowolnego ubezpieczyciela, więc w rzeczywistości bez względu na bank koszt jest taki sam. W praktyce ubezpieczenia „zewnętrzne” najczęściej są tańsze i dają możliwość dopasowania warunków ubezpieczenia do własnych potrzeb. Są pojedyncze banki jak m.in. Pekao S.A. czy Santander które przy wyborze ich ubezpieczenia dają zniżkę na marży -0,1%, natomiast jest łatwo porównać te różnice i sprawdzić czy nam się to opłaca.
Wycena nieruchomości
Jeśli decydujemy się na refinansowanie kredytu, nowy bank będzie oczekiwał od Nas nowej wyceny nieruchomości (jeśli Nasza obecna wycena nie jest starsza niż 12 miesięcy, bank może ją zaakceptować). Koszt nowego operatu szacunkowego w zależności od lokalizacji to jednorazowo ok. 400-500 zł przy wycenie mieszkania i 700-900 zł przy wycenie domu. Co ważne w dużej części banków operat (wycena nieruchomości) wymagany jest dopiero po decyzji wstępnej/finansowej, czyli wtedy gdy wiemy już czy w oczach banku mamy zdolność na ten kredyt oraz jakie nam daje warunki finansowe. Są też banki (np. PKO BP lub mBank) które same dokonują wyceny na etapie procesu kredytowego, a klient musi za nią zapłacić dopiero w momencie podpisania umowy kredytowej czyli finalizacji transakcji – jeśli zrezygnuje z oferty tego banku, nie ponosi tego kosztu.
Dodatkowe produkty (tzw. cross-selling)
W zasadzie wszystkie banki wiążą sprzedaż kredytu hipotecznego z dodatkowymi produktami. Wzięcie ich nie jest oczywiście obowiązkowe, ale jest najczęściej opłacalne w ramach ofert promocyjnych przygotowanych przez banki. Większość tych produktów nie niesie z sobą dodatkowych kosztów jeśli z nich korzystamy (np. konto osobiste z kartą debetową do rachunku), może być jedynie pewną niedogodnością jak np. określone wymogi (kwotowe lub ilościowe) dotyczące transakcji płatniczych kartą debetową w miesiącu czy przelew określonej minimalnej kwoty wynagrodzenia na konto. Z produktów, które mogą generować dodatkowe koszty w ramach oferty promocyjnej mogą być wyżej wspomniane ubezpieczenia na życie i nieruchomości.
Na koniec, kto powinien być obecnie zainteresowany refinansowaniem kredytu?
- Osoby które brały kredyt z 10% wkładem własnym.
- Osoby których marża kredytowa jest w okolicach 2% lub większa
- Osoby posiadające kredyty walutowe, a obecnie mają dochody w PLN
- Osoby których wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem jest znaczenie wyższa od obecnego kredytu, a potrzebują dodatkowych środków np. na rozwój firmy – możliwość w takim przypadku dobrania dodatkowej „gotówki” po cenie kredytu hipotecznego