Mimo, że wielu klientom wydaje się, że sprzedaż mieszkania z kredytem to coś trudnego, w praktyce okazuje się, że nie jest to wcale tak skomplikowana sprawa i wymaga w praktyce tylko nieco więcej formalności.
Podstawową sprawą jest to, że kredytobiorca jest cały czas właścicielem nieruchomości a co za tym idzie, może nim swobodnie dysponować m.in. wynajmować lub sprzedać. Nieruchomość ma jedynie ograniczone prawo, poprzez hipotekę na rzecz banku wpisaną w IV dziale księgi wieczystej
Aby móc sprzedać taką nieruchomość musimy w pierwszej kolejności poinformować bank oraz uzyskać od niego kilka dokumentów.
W pierwszej kolejności należy uzyskać z banku zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia kredytu wraz z rachunkiem do całkowitej spłaty kredytu oraz można poprosić dodatkowo o promesę w której bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu. Promesa z technicznego punktu widzenia nie jest potrzebna do przeprowadzenia transakcji a bardziej może być wykorzystana jako uwiarygodnienie bezpieczeństwa transakcji w oczach kupującego.
Gdy mamy już taki dokument możemy spokojnie podpisać z kupującym umowę przedwstępną, gdzie będą m.in. zawarte informacje o hipotece i aktualnym kredycie. Jeśli kupujący nabywa nieruchomość również za kredyt, to kopia zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia, będzie mu potrzebna do złożenia wniosków kredytowych.
Finalna umowa przeniesienia własności, przygotowywana jest przez Notariusza również w oparciu o zaświadczenie otrzymane z banku, gdzie są wskazane m.in. dokładne kwoty aktualnego zadłużenia oraz numer rachunku bankowego do całkowitej spłaty kredytu hipotecznego. Oprócz ustalonych terminów Notariusz dzieli też kwotę zakupu pomiędzy środki które trafią bezpośrednio do banku na spłatę kredytu oraz pozostałą kwotę która trafi bezpośrednio na rachunek sprzedających. Co ważne to nie sprzedający technicznie spłaca sam swój kredyt, ale środki na spłatę kredytu (na rachunek do całkowitej spłaty wskazany przez bank) są przelewane bezpośrednio przez kupującego (lub jego bank jeśli też będzie brał kredyt) na rachunek do całkowitej spłaty kredytu wskazany w akcie przez notariusza.
Gdy transakcja zostanie już przeprowadzona i kupujący przeleje wszystkie środki na spłatę kredytu i rachunek sprzedającego, jest jeszcze kilka spraw do załatwienia.
Sprzedający musi udać się do banku gdzie został spłacony kredyt i złożyć wniosek o tzw. list mazalny.
List mazalny to dokument w którym bank potwierdza, że kredyt został całkowicie spłacony, a co za tym idzie, wszelkie wierzytelności hipoteczne wygasły i w związku z tym wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki na jego rzecz z IV działku księgi wieczystej .
List mazalny przekazywany jest następnie kupującemu, który przedkłada go w sądzie, w celu wykreślenia hipoteki