Jednym z pierwszych pytań, które pojawia się najczęściej na spotkaniu w sprawie kredytu hipotecznego, jest oczywiście pytanie o zdolność kredytową? Czym jest w ogóle zdolność kredytowa?
Mówiąc wprost jest to maksymalna kwota kredytu jaką możemy otrzymać na zakup danej nieruchomości.
W poniższym artykule postaram się jak najprościej odpowiedzieć i wypunktować co ma na nią bezpośredni wpływ:
Dochód netto
Podstawowym czynnikiem, który warunkuje zdolność kredytową gospodarstwa domowego jest dochód netto. Bez względu na to z jakiego źródła jest uzyskiwanych dochód (umowa o pracę, zlecenie czy działalność), analityk przy wyliczeniu zdolności będzie opierał się na dochodzie netto, czyli tym co w praktyce wpływa na konto (przy np. umowach o pracę) oraz tym co zostaje po wszelkich kosztach (wydatki, ZUS, podatki) np. przy działalności gospodarczej.
Zobowiązania
- zobowiązania kredytowe, takie jak Kredyt hipoteczne, gotówkowe, ale również limity w kontach i kartach kredytowych. Przy kredytach przeliczenie jest proste, banki wprost pomniejszają dochód o wysokość raty miesięcznej którą płacimy. W przypadku limitów (zarówno w koncie jak i w karcie) wygląda to trochę inaczej, a mianowicie analityka w zasadzie nie interesuje aktualne saldo zadłużenia np. karty, a jedynie limit jaki został na niej przyznany i przyjmuje od niego określony procent np. 3,5% jako stałe obciążenie miesięczne, czyli w tym wypadku karta kredytowa z limitem 10.000 zł, traktowana jest przez bank jak kredyt z ratą 350 zł (mimo, że klient z niej w ogóle nie korzysta co często się zdarza)
- alimenty
- renty płacone na rzecz kogoś
- zobowiązania wynikające z orzeczeń sądowych
Ilość osób w rodzinie i miejsce zamieszkania
Jak łatwi się domyśleć im większe gospodarstwo domowe, tym mniejsza zdolność kredytowa i tak na dziś 2 osobowa rodzina czyli małżeństwo bez dzieci jest w stanie przy tym samym dochodzie uzyskać kredyt nawet o kilkaset tysięcy większy niż np. rodzina 5-osobowa. Wynika to przede wszystkim, że banki inaczej dla jednych i drugich kalkują wymagane koszty życia. Banki w swoich algorytmach mają „zaszyte” minimalne koszty życia, które uwzględniają przede wszystkim ilość osób w rodzinie ale również miasto w którym zamieszkują – rodzina z Warszawy będzie miała uznane większe koszty utrzymania niż rodzina z mniejszej miejscowości lub wsi
Wiek kredytobiorców
W związku z tym, że banki udzielają kredytów maksymalnie na 30-35 lat oraz do określonego wieku (maksymalny wiek najstarszego kredytobiorcy w momencie spłaty) ma to bezpośredni wpływ na zdolność kredytową. Aktualnie banki udzielają kredytów hipotecznych przeważnie do 70-go roku życia – są jednak 3-4 banki, które kredytują do 75-go roku życia czy nawet w jednym przypadku do 80-tki. Najniższy pułap na dzisiaj to 67 lat. Dla przykładu jeśli do kredytu przystąpi np. małżeństwo gdzie starsza osoba ma 55 lat to maksymalny okres kredytowania może wynieść w większości banków 15 lat. Im krótszy jest okres kredytu tym wyższa jest jego rada więc automatycznie spada nam zdolność kredytowa.
Historia kredytowa
Od tego jaką mamy w historię w bazie BIK zależy również wewnętrzna ocena scoringowa w danym banku – im ona jest lepsza czyli mniej ryzykowna dla banku tym większą szansę mamy na wyższą zdolność kredytową.
Co można zrobić, aby odpowiednio przygotować się do kredytu i polepszyć swoją zdolność kredytową?
Oczywiście z wiekiem i ilością osób w gospodarstwie nie jesteśmy w stanie za wiele zrobić, natomiast w pierwszej kolejności jesteśmy w stanie uregulować Nasze zobowiązania, możemy m.in:
- pozamykać karty kredytowe, w szczególności te z których w ogóle nie korzystamy, a od momentu wydania leżą tylko w szufladzie.
- zlikwidować limit w koncie z którego np. nie korzystamy, a jest tylko dlatego, że ktoś kiedyś nam zaproponował w banku
- Spłacić kredyty gotówkowe, które posiadamy (o ile mamy takie możliwości finansowe) lub skonsolidować je w jeden z mniejszą ratą
- przystąpić do kredytu z innym członkiem rodziny, którego dochody mogłyby podnieść zdolność kredytową – często pomocni okazują się rodzice
- zawrzeć rozdzielność majątkową i samodzielnie przystąpić do kredytu hipotecznego
- zmniejszyć w miarę możliwości koszty prowadzenia działalności gospodarczej
- przy umowie o pracę wybrać dogodny moment na złożenie wniosków (np. po dobrym kwartale jeśli nasza pensja w części składa się z premii)