Warto pamiętać, że banki inaczej oceniają zdolność kredytową osób fizycznych i przedsiębiorstw. Co jednak w przypadku, gdy osoba prowadząca działalność gospodarczą chce ubiegać się o kredyt hipoteczny? Jak to wygląda w praktyce i jaka jest zależność między kredytem hipotecznym, a działalnością gospodarczą – o tym wszystkim poniżej.
Okres prowadzenia działalności
To kluczowe kryterium oceny danej działalności – w zależności od banku są to poziomy 12 lub 24 miesięcy. Co do 12 miesięcy jest jeszcze jeden podział – na te, które muszą być prowadzone rok ale cały rok podatkowy (od 1.01 do 31.12) jak również na te, które akceptują 12 miesięcy realnie wynikające z kalendarza. W niektórych bankach są również możliwe odstępstwa co do krótszego prowadzenia działalności gospodarczej – chodzi głównie o osoby na samozatrudnieniu, które przeszły z umowy o pracę na działalność u obecnego lub do innego pracodawcy. Przeważnie taka granica to 6 miesięcy aczkolwiek jest jeden bank, który akceptuje okres tylko trzech miesięcy.
Książka Przychodów i Rozchodów
Najpopularniejsza forma prowadzenia działalności i najłatwiej akceptowalna przez banki. Liczenie zdolności kredytowej jest tu o tyle łatwe, że większość opiera się na ostatnim PIT złożonym do US plus dane z KPiR z obecnego roku – te które wymagają 2 lat badają ją w dłuższym okresie i tu ważna jest powtarzalność – jeśli różnice są większe niż 30% banki przyjmą do zdolności ten gorszy rok. Sam dochód brutto to po prostu przychód minus koszty natomiast dochód netto (ten bierzemy pod uwagę) to dochód brutto minus składki ZUS minus podatek. Ważnym aspektem może tu być kwestia amortyzacji (pusty koszt), która jeśli występuje w części banków pomoże nam mieć wyższą zdolność. Osoby mające zobowiązania firmowe takie jak kredyty firmowe czy leasing finansowy muszą mieć świadomość, że obciąża to ich zdolność kredytową. Popularny leasing operacyjny na szczęście się w to nie wlicza – wyjątkiem jest tylko bank ING, które młody leasingi (jeśli trwają krócej niż 12 miesięcy) traktuje jako dodatkowy koszt.
Spółki
Jak wiemy mamy kilka rodzajów spółek – te z osobowością prawną i te, które jej nie posiadają. Udział w spółce cywilnej rozlicza się bardzo podobnie do KPiR – decyduje tu tylko procent udziału w danej spółce bo taki sam procent dochodu całej spółki będzie brany pod uwagę. Co do udziału w spółkach prawa handlowego to tutaj ocena banków jest mocno indywidualna i zależy od rodzaju spółki, wartości udziału w spółce (bardzo istotny czynnik) i kondycji samej spółki. Głównymi dokumentami, które są weryfikowane prócz PIT klienta to bilans i rachunek zysków i strat – przeważnie w dwuletniej perspektywie.
Ryczałt i karta podatkowa
Te dwa rodzaje działalności mają to do siebie, że nie są akceptowane we wszystkich bankach. Karta podatkowa nawet gdy jest liczona nie daje szans na jakąś dużą zdolność. Zdolność na ryczałcie jest pochodną stawki ryczałtowej jaką posiadamy oraz przede wszystkim procencie w jakim bank weźmie poziom dochodu do zdolności. Procent ten ma bardzo duży rozstrzał i można je podzielić na 3 grupy banków – bardzo zachowawcze, które biorą 10-30% wartości ryczałtu, te po środku (30-50%) i te, które najlepiej liczą czyli > 50% dochodu – najlepszy bank pod tym względem tj. Alior Bank weźmie nawet 80% wartości ryczałtu.
Kryteria wykluczające
Są sytuacje, które niestety mogą okazać się nie do przeskoczenia i uzyskanie kredytu będzie niemożliwe. Pierwszym podstawowym jest strata – jeśli ona widnieje na końcu ostatniego roku praktycznie nie mamy tu szans. Jeśli strata jest tylko w bieżącym okresie i wynika np. z sezonowości to przy odpowiednim jej uargumentowaniu dalej mamy szansę na uzyskanie finansowania. Jeśli planujemy kredyt nie zawieszajmy też działalności bo to jest okres liczony przez banki jakby działalności nie było – okres prowadzenia jest wtedy liczony od momentu odwieszenia działalności i poprzednia historia nie będzie tu brana pod uwagę. Wyjątkiem są tylko chwilowe zawieszenia na max 14 dni ale też dobrze argumentowane. Wysoki przychód to też nie gwarancja sukcesu – jeśli mamy duże koszty i robimy optymalizację podatkową pamiętajcie, że głównym czynnikiem jest dochód – zasada tu jest prosta tzn. jak płacimy podatki dostajemy kredyt – jeśli ich unikamy na finansowanie nie możemy liczyć. Ostatnim sytuacją, która nas wyklucza to zaległości płatnicze dla ZUS i US – wyjątkiem może być odstępstwo na dobrze uargumentowany układ ratalny wynikający np. z sytuacji spółki 10 lat temu. Nawet jeśli nic z wymienionych wyżej rzeczy nam się nie przytrafiło są branżę i PKD bardzo ryzykowne dla banków – wynika to po prostu z czystej statystyki danych branż w historii finansowania w danym banku. Każdy może mieć na czarnej liście inne branże – to niestety indywidualna polityka kredytowa.
Jak widzicie samodzielne uzyskanie kredytu hipotecznego przez przedsiębiorcę to nie droga usłana różami. Warto więc skorzystać z profesjonalnej pomocy eksperta, który przedstawi Wam szczegółowe informacje, dostosowane do indywidualnej sytuacji finansowej firmy.