Klienci którzy przystępują do kredytu hipotecznego, nie zawsze zdają sobie sprawę jakie koszty ich czekają oraz jakich ubezpieczeń wymaga od nich bank, a które są dobrowolne. Poniżej postaram się opisać wszystkie z nich, omówić ich specyfikę oraz przybliżony koszt.
Koszty kredytowe:
Prowizja – czyli opłata jednorazowa za udzielenie kredytu. W zależności od banku wynosi ona od 0% do 3% wartości kredytu i ponosimy ją przy uruchomieniu kredytu.
Oprocentowanie (Marża + Wibor) – marża to najważniejsza składowa kredytu, ponieważ jest ona na stałe zapisana w umowie i nie można jej już zmienić. Drugim składnikiem oprocentowania jest stawka referencyjna WIBOR (3M lub 6M) – ta wartość jest już zmienna i zależy od bieżących stóp procentowych ustalanych przed Radę Polityki Pieniężnej. Suma obu wartości daje nam oprocentowanie, które wpływa na wysokość odsetek, które płacimy przez cały okres kredytu
Wycena nieruchomości– jeśli nie zdecydujemy się na swoją zewnętrzną wycenę to musimy opłacić ją w banku – uśredniając za lokal mieszkalny zapłacimy 400-500 PLN a za dom 700-800 PLN
Wcześniejsza spłata kredytu – czyli opłata jednorazowa za chęć wcześniejszej spłaty całkowitej lub częściowej nadpłaty kredytu. Tu na pomoc przychodzi nam ustawa o kredycie hipotecznym, która mówi, że po 3 latach spłacania kredytu, bank nie może pobierać już od Nas żadnych opłat. Natomiast w ciągu 3 pierwszych lat opłata uzależniona jest od banku i może wynosić od 0% do 3% wartości kredytu.
Ubezpieczenia:
Ubezpieczenie pomostowe
Jest to ubezpieczenie, które zabezpiecza bank przed niewywiązaniem się przez kredytobiorcę z obowiązku spłaty zobowiązania i występuję do momentu, aż sąd nie dokona wpisu hipoteki na rzecz banku do Księgi Wieczystej (KW). Przy rynku wtórnym trwa to zdecydowanie krócej, ponieważ wniosek o wpis jest robiony od razu na akcie przeniesienia własności (jeśli dokonuje tego w Naszym imieniu Notariusz) lub zaraz po (jeśli robimy to sami). Na rynku wtórnym może ono trwać wiele miesięcy ponieważ jest uzależnione od tego na jakim etapie zaawansowania jest inwestycja w której kupujemy mieszkanie. Jeśli np. kupujemy i kredytujemy tzw. „dziurę w ziemi”, gdzie lokale będą oddawane do użytkowania za 2 lata, do tego trzeba doliczyć kilka miesięcy na podpisanie aktu przeniesienia własności plus rozpatrzenie wniosku w sądzie o wpis do hipoteki w KW i jego uprawomocnienie (w Warszawie przy obecnym oblężeniu sądów może to trwać do pół roku) ubezpieczenie takie może trwać nawet 3 lata. Pokazuje tu oczywiście pewne skrajności jednak ważne, żebyście mieli Państwo tego świadomość.
Banki liczą to ubezpieczenia w dwojaki sposób:
- Poprzez podniesienie marży w trakcie trwania ubezpieczenia, średnio o ok. 1,0 – 1,5% (choć jest na rynku jeden, bardzo pozytywny wyjątek gdzie marża zwiększa się tylko o 0,05%)
- Procentowa opłata pobierana miesięcznie od kwoty uruchomionego kredytu
Koszty naliczane są oczywiście proporcjonalnie do dotychczasowej wypłaconej kwoty kredytu więc w przypadku płatności w transzach nie płacimy tego od razu od pełnej kwoty.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Jest ono wymagane przez niektóre banki i tylko w przypadku gdy klient nie posiada 20% własnych środków liczonych od wartości inwestycji. Chodzi tu najczęściej o przypadki banków które udzielają kredytów z 10% wkładem własnym (absolutne minimum wymagane przez banki), klient przy takim kredycie musi liczyć się z dodatkowym kosztem tego ubezpieczenia. Najczęściej stosowaną metodą jego naliczania jest podniesienie marży (średnio o ok. 0,20 – 0,25%) do momentu aż kwota kredytu nie przekroczy 80% LTV inaczej mówiąc, zostanie w sumie z wkładem własny spłacone 20% wartości nieruchomości – przy kredytach na 30 lat trwa to najczęściej między 5 a 6 lat
Ubezpieczenie nieruchomości
Jest to obowiązkowa polisa przy każdym kredycie hipoteczny i jednocześnie najtańsza z wszystkich.
Bank wymaga przy kredycie od klienta najczęściej najbardziej podstawowego ubezpieczenia, czyli od ognia i zdarzeń losowych, dodatkowe pakiety typu: OC, kradzieże, włamania pozostają już w gestii klienta. Co ważne zdecydowania większość banków nie wymusza na kliencie wzięcia ubezpieczenia u nich, a pozwala ubezpieczyć się klientowi u dowolnego ubezpieczyciela na rynku (to ważne bo z mojego doświadczenia wynika że zazwyczaj polisy oferowane przez bank są droższe i nie dają możliwości dostosowania odpowiednich wariantów do faktycznych potrzeb klienta). Są banki które oferując swoje ubezpieczenie dają zniżkę na marży, natomiast zazwyczaj jest ona niewielka (ok. 0,1%), ale wtedy doświadczony doradca łatwo Państwu przekalkuluje na ile jest to opłacalne.
Koszt takiego ubezpieczenia jest w głównej mierze uzależniony od wielkości nieruchomości oraz ewentualnych dodatkowych pakietów, ale to wymagane przez bank, czyli od ognia i zdarzeń losowych powinno zamknąć się w przedziale 100-300 zł składki rocznej.
Ubezpieczenie od utraty pracy
Obecnie występuje jako jeden z wariantów do wyboru w ofercie danego banku. Z mojego doświadczenia wynika, że jest to koszt nieadekwatny do korzyści jakie daje. Ubezpieczenie takie może wynosić nawet kilka procent kwoty kredytu (2-3%), a zabezpiecza Nas najczęściej na kilka pierwszych lat (do 5 lat). Łatwo sobie przekalkulować że przy kredycie np. na 400 tys. złotych, możemy zapłacić za takie ubezpieczenia dużo ponad 10 tys. a w zamian jesteśmy ubezpieczeni tylko przez 4lata na to że w momencie utraty pracy ubezpieczyciel zapłaci za Nas maksymalnie 6-12 rat.
Oczywiście nie mogę nikomu tego odradzić, bo jeśli ktoś czuje taką potrzebę zabezpieczenia, bo nie ma pewności co do swojego miejsca pracy jak najbardziej może to sobie wkalkulować w koszt całościowy kredytu.
Ubezpieczenie na życie
Aktualnie, coraz częściej można spotkać oferty kredytu hipotecznego z wymaganym ubezpieczeniem na życie. Oczywiście w większości przypadków samo ubezpieczenie nie jest przymusowe (chociaż są wyjątki w niektórych bankach gdy np. jest tylko jeden kredytobiorca), natomiast dzięki niemu można liczyć na lepsze warunki cenowe w tym bardzo często brak prowizji startowej – tu najczęściej wchodzi w grę ubezpieczenie oferowane bezpośrednio przez bank. Polisy bankowe, są najczęściej ubezpieczeniami grupowymi z sumą ubezpieczenia równą wysokości kredytu, która maleje wraz z saldem. W niektórych bankach można dostarczyć swoje polisy indywidulane, które są bezpieczniejsze i pewniejsze od grupowych chociażby ze względu na mniejszą ilość wykluczeń, ale o tym możecie Państwo poczytać w innym artkule na moim blogu.
Koszt ubezpieczeń, wziętych bezpośrednio w banku jest w przedziale 20-50 zł miesięcznie na każde 100.000 zł zaciągniętego kredytu. Ubezpieczenia indywidulanego nie da się tak w prosty sposób przedstawić gdyż zależy ono od wielu czynników m.in. od wieku klienta i okresu na jaki chcemy zawrzeć polisę.
Reasumując, polisa na życie nie jest zawsze wymogiem koniecznym, ale w wielu wariantach ofert bankowych, daje nam dobre warunki cenowe kredytu i najczęściej brak prowizji.
Nawet jeśli bank nie wymaga od Państwa takiego ubezpieczenia to i tak warto samemu rozważyć opcję zabezpieczenia siebie i swojej rodziny, szczególne przy tak dużym zobowiązaniu – najlepiej wtedy poprzez ubezpieczenie indywidulanie, które można najlepiej dostosować do potrzeb klienta i jego najbliższych